Birch-Reichenwalds gate 2B

Benjamin Ådna v/Nordvik har gleden av å presentere denne attraktive 4-roms leiligheten, omfattende renovert i 2026 med bl.a. nytt kjøkken, gulv og nymalte overflater. Leiligheten byr på en innbydende entré, tre gode soverom, lekkert kjøkken i åpen løsning mot stuen og et tidløst flislagt bad. I tillegg til en fantastisk balkong på 10m². Her bor du svært sentralt med kort gangavstand til Nydalen, Storo og Torshov, samt gode kollektivforbindelser og et komplett servicetilbud like i nærheten.

• 3 soverom
  
• Nytt kjøkken august 2026
  
• Nytt gulv og malte overflater 2026
  
• Felles takterrasse med flott utsikt over byen
  
• A-konto oppvarming, V.v, tv og internett inkl.
  
• Tidvis mulighet for kjøp/leie av garasjeplass*
  
• Stor sydvest vendt balkong med svært gode solforhold

Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og inneholder: Entré, stue, kjøkken, 3 soverom og bad..

I tillegg disponerer leiligheten en eksten bod i kjeller på 9 kvm.

Entre: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Downlights og malt overflate i himling. Gulvvarme. Skyvedørsgarderobe og fordelerskap.

Stue: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt betong i himling. Radiator. Utgang til balkong. Takhøyde målt til 2,63 m.

Kjøkken: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Innredning med kullfiltervifte over stekesonen. Det er integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, vinskap og stekeovn.

Soverom 1: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Radiator. Skyvedørsgarderobe.

Soverom 2: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Radiator. Garderobeskap.

Soverom 3: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Malt betong i himling. Radiator.

Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Utstyrt med innfellbare dusjdører, mekanisk avtrekk, opplegg for vaskemaskin, servantskap og wc.

Tekniske installasjoner:
- Avløpsrør av plast.
- Vannledninger av plast (rør i rør), kobber.
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entre.
- Det er felles opplegg for varmtvann.
- Radiatorer i alle oppholdsrom.
- Leiligheten har balansert ventilasjon.

Pent opparbeidet fellesareal med blant annet lekeplass, frodig beplantning og hyggelige uteområder.

Tomten er fellesareal. At tomten er fellesareal innebærer at sameiet eier og disponerer over de aktuelle områdene i fellesskap. Dette gir ikke hver enkelt seksjon en eksklusiv rett til bruk eller å disponere arealene, med mindre annet er uttrykkelig avtalt i avtale eller at det følger av vedtektene.

Arealbekreftelse fra Oslo er vedlagt salgsoppgaven. Tomtegrenser er ikke kontrollert.

Boligen har følgende oppvarmingskilder:
- Radiator.
- Gulvvarme bad og entré.

Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.

Birch-Reichenwalds gate 2 ligger attraktivt til i Lillohagen, vis-à-vis idylliske Lillo gård på Sandaker/Storo. Området har de senere årene gjennomgått en betydelig utvikling og fremstår i dag som en moderne, urban og levende bydel. Her finner du et rikt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud, samtidig som Akerselva og grønne rekreasjonsområder ligger like i nærheten.

På Lillo gård finner du blant annet den populære nabolagsrestauranten LilleO, Kompis, Sabi Sushi, flere kaféer og delikatessebutikk, i tillegg til MENY med ferskvaredisk, apotek, frisør og andre servicetilbud. I nærområdet finnes også Kiwi, Coop Mega og Rema 1000. Sandaker Senter og Storo Storsenter ligger i gangavstand, sistnevnte med et bredt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud, samt ODEON kino med IMAX.

Nydalen ligger også like i nærheten og byr på et variert tilbud av restauranter, kaféer, butikker og tjenester. Her ligger blant annet Nydalen Torg og Nydalen T-banestasjon, med enkel forbindelse til øvrige deler av Oslo. Området huser også Handelshøyskolen BI, og Athletica Nydalen, samt flere andre treningssentre, ligger i umiddelbar nærhet.

Fra boligen er det kort gangavstand til populære områder som Torshov, Sagene, Bjølsen og Grünerløkka, med et spennende utvalg av nisjebutikker, kaféer, restauranter og kulturopplevelser. Akerselva byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, enten du ønsker å gå sørover mot sentrum eller nordover mot Maridalen og marka.

For den aktive finnes et godt utvalg av trenings- og fritidstilbud i nærområdet, med blant annet SATS Storo og Nydalen, EVO, Athletica Nydalen på BI og CrossFit. I tillegg finnes flere parker og grøntområder som innbyr til trening, turer og rekreasjon året rundt.

Sameiet har et større parkeringsanlegg i kjelleren, hvor det jevnlig tilbys parkeringsplasser for leie. Det er også mulighet for å låne parkeringsplass for kortere perioder, avhengig av tilgjengelighet. Parkeringsplasser kan også tidvis være tilgjengelige for salg. Parkeringsanlegget er en del av sameiet.

Det er i tillegg beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene, parkeringssone A, B, C, D og E:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3.850 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 1.925 kroner for ett år
El-bil: 1.300 kroner for ett år
El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Drift og vedlikehold, TV-anlegg/bredbånd, kommunale avgifter, felles forsikring, forretningsførerhonorar, A- konto fyring m.m.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Energi: kr 961,00,-
Felleskost likt: kr 1 976,21,-
Felleskost brøk: kr 2 315,78,-

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn:

https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Eiendommen er regulert til byggeområdet for bolig, off.byggning/allmennnytting (barnehage) i henhold til reguleringsplan S-4524. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Eiendommen ligger i et område med flere pågående plansaker og byggesaker. Utsnitt av de nærmeste plansakene er inkludert, men vi oppfordrer alle interessenter til å undersøke forholdene grundigere. Vi anbefaler at man setter seg godt inn i gjeldende reguleringskart og bestemmelser. Dersom kopi av disse ikke følger salgsoppgaven, kan du kontakte megler for å få tilsendt dokumentasjonen.

Pågående plansaker i nærområdet:
Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 - Utarbeidelse av planforslag
Saksnummer: 202212601 - Reguleringssak
Mottatt sak: 10.02.2022, Avsluttet: 31.08.2026
Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06693
Bymiljøetaten ønsker å omregulere Grefsenveien på strekningen Åsengata Disen holdeplass inkludert Storokrysset samt Hans Nielsen Hauges gate mellom Sandakerveien og Hans Nielsen Hauges plass. Det skal tilrettelegges for eget sykkelanlegg på strekningene. Planarbeidet vil deles i 3 ulike delstrekninger med hvert sitt plannummer: 202205180 - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen gateoppgradering, 202212601 - Grefsenveien fra Åsengata til Grefsenveien 48 - gateoppgradering og 202214970 - Hans Nielsen Hauges gate gateoppgradering. Bakgrunnen for planarbeidet er at Grefsenveien Sandakerveien og Hans Nielsen Hauges gate er noen av strekningene i Oslo med høyest potensiell sykkeltrafikk dersom det tilrettelegges godt for sykling. Hensikten med ny reguleringsplan er først og fremst å tilrettelegge for bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående, i tillegg skal kollektivtrafikkens fremkommelighet ivaretas. Planforslaget for Storokrysset og Grefsenveien innebærer en ensidig toveis sykkelvei på vestsiden av gateløpet fra Åsengata til og med Storokrysset. På oversiden av Storokrysset blir det overgang til tosidig sykkelfelt.

Detaljregulering - Sandakerveien 78 (endring av S-5154)
Saksnummer: 2025/23423 - Plansak
Mottatt sak: 19.12.2025
Status: Under behandling
Sandakerveien 78 Tomteselskap AS foreslår å endre gjeldende regulering S-5154, vedtatt i oktober 2022, ved å redusere arealer under bakken, samtidig som de bymessige kvalitetene over bakken i gjeldende regulering videreføres. Endringen innebærer reduksjon av parkeringsplasser for bil i tråd med gjeldende norm, endret leilighetsfordeling, redusert andel næringsareal til fordel for økt andel bolig.

Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag
Saksnummer: 202209898 - Reguleringssak
Mottatt sak: 30.06.2022, Avsluttet: 31.08.2026
Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06726
Status: Saken er avsluttet
GE Healthcare AS ønsker å øke utnyttelsen på eiendommen og videreføre næringsvirksomheten sin. De foreslår påbygg oppå eksisterende bygg på 2-4 etasjer og nytt tilbygg i nord på 8. etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler regulering av næringsformål og er positive til videreføring av virksomheten. Den økte utnyttelsen må ikke gi vesentlige konsekvenser for nærmiljøet.

Vitaminveien - Planforslag til politisk behandling - Opparbeidelse av gate
Saksnummer: 201816207 - Reguleringssak
Mottatt sak: 09.11.2018, Avsluttet: 25.02.2026
Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06790
Status: Saken er avsluttet
Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal).

Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
Mottatt sak: 05.02.2021
Status: Saken er avsluttet
Hovedmålsetting med revisjonen er å ta bedre vare på de grønne verdiene i småhusområdene, og å bevare områdenes karakter og historiske kvaliteter.

Vitaminveien 1B - planforslag til offentlig ettersyn
Saksnummer: 202017294 - Reguleringssak
Mottatt sak: 30.10.2020, Avsluttet: 11.09.2026
Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06912
Status: Saken er avsluttet
Vitaminveien 1B AS ønsker å omregulere Vitaminveien 1B til kontor, forretning og bevertning. Planinitiativet er i tråd med overordnede planer og strategier for lokalisering av kontor, forretning og bevertning. Samarbeid med nærliggende eiendommer og pågående plansaker i nærheten er avgjørende for en god utvikling av området. Planinitiativet utløser krav til konsekvensutredning med planprogram fordi foreslått utnyttelse vil være over 15 000 m2 BRA næring.

Pågående byggesaker i nærområdet:
Grefsenveien 25 - bruksendring av deler av 2. etasje til bolig
Saksnummer: 2025/07894 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202551165
Status: Under behandling
Det søkes om å bruksendre den delen av dagens 2. etasje som er godkjent til institutt for treningsterapi til bolig for å utvide eksisterende leilighet i etasjens fulle størrelse. Eksisterende leilighet har et bruksareal (BRA) på 51 m2 og består av stue, kjøkken og et soverom. Bruksendringen innebærer etablering av fire nye soverom, to nye bad og en bod og innebærer en utvidelse av boligen på 142 m2 til totalt 191 m2.

Nordlandsgata 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, Amtmann Meinichs gate 2, 4, 6, 8, 10, 12, Grefsenveien 14, 16, 18, 20, Sandakerveien 85, 87, 89, 91, 93, 95 og Birch-Reichenwalds gate 1, 3, 5 - installasjon av sprinkleranlegg i leiligheter og fellesareal
Saksnummer: 2025/11964 - Byggesak
Mottatt sak: 09.10.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202300516
Status: Under behandling
Det er gitt ferdigattest.

Sandakerveien 78 - bruksendring til treningssenter 2. og 3.etasje
Saksnummer: 2025/08115 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201203070
Status: Under behandling
Det er gitt brukstillatelse - SANDAKERVEIEN 78

Formuesverdien er beregnet ved hjelp av Skatteetatens boligkalkulator, og det tas forbehold om feil ved beregningen.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/77/346/4:
03.04.1997 - Dokumentnr: 19355 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:138
Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan og bygningsetaten
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

03.04.1997 - Dokumentnr: 19355 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:138
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

11.08.1997 - Dokumentnr: 48276 - Erklæring/avtale
Best. om nettstasjon.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Energi Nett A/S.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

11.08.1997 - Dokumentnr: 48276 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:138
Bestemmelse om adkomstrett
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

26.01.2011 - Dokumentnr: 66321 - Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
Birch-Reichenwalds gate utvides fra Sandakerveien til og langs eiendommen samtidig med bebyggelsen.
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

27.11.2012 - Dokumentnr: 1008645 - Bestemmelse om gjerde
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

27.11.2012 - Dokumentnr: 1008645 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Oslo Kommune
Org.nr: 958 935 420
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

27.11.2012 - Dokumentnr: 1008645 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Bestemmelse om ledninger
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

06.12.2012 - Dokumentnr: 1038925 - Best. om adkomstrett
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

06.12.2012 - Dokumentnr: 1038925 - Bruksrett
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:0301 Gnr:77 Bnr:346
Gjelder denne registerenheten med flere

06.10.2026 - Dokumentnr: 1152000 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Nordvik Oppgjør AS
Org.nr: 814 449 912
Elektronisk innsendt

12.12.2012 - Dokumentnr: 1058040 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 83/11000
----------
Reseksjonering
Fellesareal (P-plasser) tillegges snr. 17, 26, 76 og 104 som tilleggsdeler
Fellesareal tillegges snr. 102 som tilleggsdel
Fellesareal (bod) tillegges snr. 55 som tilleggsdel

19.08.2024 - Dokumentnr: 1823049 - Reseksjonering
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 83/11000
Endring av tegninger

Det foreligger ferdigattest for boligblokk (Birch-Reichenwalds gate 2 A-B), datert 21.08.2015.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Dagens planløsning avviker fra de originale byggetegningene. Kjøkkenet er flyttet ut til stuen, og det er etablert et soverom i arealet hvor kjøkkenet opprinnelig var plassert. Endring fra hoveddel til hoveddel medfører ikke søknadsplikt overfor Plan- og bygningsetaten.

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten:

Boligbygg over 6 etasjer samt kjeller. Grunnmur og bærende vegger av betong/stålkonstruksjoner. Yttervegger av betong forblendet med teglstein og platekledning. Flatt tak tekket med pappfolie (taket er ikke besiktiget). Etasjeskille av betong.

Vinduer i trerammer med 2-lags glass fra 2011.
Entredør i malt utførelse. Brannklasse B30 og lydklasse dB35.
Formpressede innerdører.

Bygningsdeler som har fått TG2:
Kjøkken - Avtrekk omluftsvifte (resirkulering) uten avtrekk til det fri (TG 2).
Våtrom - Membran, tettesjikt og sluk vanntett sjikt har nådd en alder som gir usikker fremtidig funksjon (TG 2).

Bygningsdeler som ikke er undersøkt (TGIU):
Varmtvannsbereder: Det er felles opplegg for varmtvann. Anlegget var ikke tilgjengelig og er ikke vurdert.
Varmesentral: Sentralfyr. Anlegget var ikke tilgjengelig og ble ikke besiktiget eller vurdert.
Våtrom - Kontroll i tilliggende konstruksjoner (hulltaking/fuktmåling)

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med.

Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Nærmeste bussholdeplass: Lillo gård, kun 2 minutters gange fra leiligheten. Her passerer linje: 30 og 58.

Nærmeste trikkeholdeplass: Grefsenveien, kun 3 minutters gange fra leiligheten. Her passerer linje: 11, 12 og 18.

Nærmeste T- bane stasjon: Storo, ca. 6 minutters gange fra leiligheten. Her passerer linje: 4 og 5.

I tillegg ligger Oslo S innen kort rekkevidde hvor totalt 24 ulike linjer passerer.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Boligen kan leies ut i tråd med gjeldende lovverk. Vedtektene inneholder ingen begrensninger av eiers utleieadgang.

Korttidsutleie er tillatt i opptil 90 døgn i året, jf. eierseksjonsloven § 24. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, men må settes til mellom 60 og 120 døgn. I sameiets vedtekter er grensen satt til 90 døgn. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.